Deveres do locador de um imóvel – Locação de imóvel urbano

A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, indica, no artigo 22, quais são as obrigações do locador, da seguinte forma:
“O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Locação de Imóvel Urbano – Benfeitorias Voluptuárias –

Impossibilidade de reembolso de valor – utilizado pelo inquilino (locatário) para realização de benfeitoria voluptuárias no imóvel –

Primeiramente, é importante explicar que, o Código Civil determina, no artigo 96, parágrafo 1º, que:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 36, determina que:
“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Assim, pela determinação legal, o locador não está obrigado a indenizar o locatário (inquilino) que colocar, no imóvel alugado, qualquer benfeitoria de mero deleite ou recreio de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; podendo, o locatário, retirar a benfeitoria, por ele feita no imóvel, no final da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Prazo mínimo para o contrato – Locação de imóvel urbano

 

Qual o prazo mínimo – para o contrato de locação de um apartamento – que servirá de residência familiar?
A Lei 8245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 3º, determina expressamente que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia (consentimento) conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Responsabilidade do Fiador na locação por prazo indeterminado de imóvel urbano

Na locação de imóvel urbano, para finalidade residencial ou comercial, o fiador continua responsável pela garantia da locação, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado?
O fiador continua responsável, pela garantia da locação por prazo indeterminado, se não tiver disposição contratual em contrário, com base no artigo 39, da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, que determina:
“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Prazo para o locador reclamar débito – referente ao aluguel de seu imóvel

Qual o prazo para o locador cobrar débito – referente ao aluguel de seu imóvel?
Para começar é importante explicar que, o prazo para o locador cobrar dívida, relativa ao aluguel de seu imóvel, está relacionado com a perda da possibilidade desse locador reclamar, através do poder judiciário, o recebimento de valor a que tem direito, pela prescrição.
Prescrição é a perda do direito de ação, ou seja, ocorrendo a prescrição, o indivíduo não pode mais reivindicar um direito por meio da ação pertinente pela via judicial ou arbitral. Nesse sentido, o nosso Código Civil, no artigo 189, indica que “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
Assim, o locador tem o prazo de 3 anos, para reclamar o recebimento de débito, referente ao aluguel de seu imóvel, com base no artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.

Locação imóvel urbano – ação para reaver o imóvel – após prazo do contrato

Terminado o prazo da locação, qual ação o locador/proprietário deve promover, para reaver seu imóvel alugado?
A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 5º, determina com clareza que:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Locação para temporada de imóvel urbano

Na locação de imóvel urbano para temporada, o locador pode receber antecipadamente o valor total do aluguel?
Primeiramente, é importante explicar que a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 48:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Quanto à forma de pagamento do aluguel, o artigo 49, da lei 8.245/91, determina:
“O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”