Imóvel Urbano – Formas de Caução – Para Garantia da Locação

Na locação de um apartamento, para servir de residência, como pode ser feita a caução?

Primeiramente, é importante explicar que a caução é uma das modalidades de garantia da locação, constante no inciso I, artigo 37, da lei 8.245/91.
Nesse sentido, o artigo 37, da lei 8.245/91, determina que:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Assim, o locador pode exigir uma das modalidades indicadas no artigo 37, da lei 8.245/91, sendo nula a inclusão, no contrato de locação, mais de uma das modalidades de garantia.
Sobre a caução, o artigo 38, da lei 8.245/91, determina, expressamente,
“A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.”
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

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Locação de imóvel urbano – obrigações do inquilino –

Quais são as obrigações do locatário (inquilino) – na locação de um imóvel residencial ou comercial?
As obrigações do locatário estão contidas no artigo 23 da lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e são:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

Locação de Imóvel Urbano – Ação de Despejo no Juizado Especial Cível Estadual – “pequenas causas”

A pessoa, que precisa morar em seu imóvel que está alugado, pode promover ação de despejo do inquilino no Juizado Especial Cível?

Sim, a pessoa que precisa morar em seu imóvel que está alugado, pode promover ação de despejo do inquilino no Juizado Especial Cível, com base no inciso III, artigo 3º, da Lei 9099/95, que dispõe sobre os Juizados Especiais Cíveis e Criminais e dá outras providências.
“Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

III – a ação de despejo para uso próprio;

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Recibo de pagamento de aluguel de um apartamento – pagamentos de condomínio e IPTU feitos pelo inquilino

Como deve ser feito?

Na locação de um apartamento, ficando estipulado no contrato a obrigação do locatário (inquilino) de pagar o aluguel, taxa condominial e IPTU, o locador (proprietário) deve fornecer recibo discriminado das importâncias por este pagas, não pode fornecer recibo genérico, ou seja, apenas com o total a somatória do valor de aluguel, taxa condominial e IPTU.
Essa obrigação do locador/proprietário está determinada na Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes determina no artigo 22, inciso VI, abaixo copiado:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica”

Deveres do locador de um imóvel – Locação de imóvel urbano

A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, indica, no artigo 22, quais são as obrigações do locador, da seguinte forma:
“O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Locação de Imóvel Urbano – Benfeitorias Voluptuárias –

Impossibilidade de reembolso de valor – utilizado pelo inquilino (locatário) para realização de benfeitoria voluptuárias no imóvel –

Primeiramente, é importante explicar que, o Código Civil determina, no artigo 96, parágrafo 1º, que:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 36, determina que:
“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Assim, pela determinação legal, o locador não está obrigado a indenizar o locatário (inquilino) que colocar, no imóvel alugado, qualquer benfeitoria de mero deleite ou recreio de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; podendo, o locatário, retirar a benfeitoria, por ele feita no imóvel, no final da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Locação de Imóvel Urbano – Divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar –

Situação importante que envolve  moradia familiar

Como fica a situação relativa à locação residencial – Havendo o divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar?

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 12, que:

“Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”

Locação de Imóvel Urbano – Direito de Preferência do Locatário – Aquisição do Imóvel Locado –

Quando o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado?
Não, a Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 27, determina que:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Locação de Imóvel Urbano – desoneração do Fiador.


Na locação de imóvel urbano, é possível a desoneração do fiador?
Primeiramente, é importante informar que o fiador garante satisfazer ao locador/proprietário do imóvel, todas as obrigações assumidas e não cumpridas, pelo locatário/inquilino, no contrato de locação.
Sobre a desoneração do fiador, o inciso X, do artigo 40, da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina que:
“Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”

Locação de Imóvel Urbano – Condomínio Edilício

Quais despesas extraordinárias de condomínio – o inquilino/locatário não precisa pagar?

Sobre pagamentos de despesas extraordinárias de condomínio, a Lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos), no artigo 22, inciso X, é dever do locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”
Sobre quais são as despesas extraordinárias, o parágrafo único, desse mesmo artigo 22, indica quais são consideradas essas despesas, da seguinte forma:
“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”