Deveres do locador de um imóvel – Locação de imóvel urbano

A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, indica, no artigo 22, quais são as obrigações do locador, da seguinte forma:
“O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Locação de Imóvel Urbano – Benfeitorias Voluptuárias –

Impossibilidade de reembolso de valor – utilizado pelo inquilino (locatário) para realização de benfeitoria voluptuárias no imóvel –

Primeiramente, é importante explicar que, o Código Civil determina, no artigo 96, parágrafo 1º, que:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 36, determina que:
“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Assim, pela determinação legal, o locador não está obrigado a indenizar o locatário (inquilino) que colocar, no imóvel alugado, qualquer benfeitoria de mero deleite ou recreio de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; podendo, o locatário, retirar a benfeitoria, por ele feita no imóvel, no final da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Locação de Imóvel Urbano – Divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar –

Situação importante que envolve  moradia familiar

Como fica a situação relativa à locação residencial – Havendo o divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar?

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 12, que:

“Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”

Locação de Imóvel Urbano – Direito de Preferência do Locatário – Aquisição do Imóvel Locado –

Quando o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado?
Não, a Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 27, determina que:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Locação de Imóvel Urbano – desoneração do Fiador.


Na locação de imóvel urbano, é possível a desoneração do fiador?
Primeiramente, é importante informar que o fiador garante satisfazer ao locador/proprietário do imóvel, todas as obrigações assumidas e não cumpridas, pelo locatário/inquilino, no contrato de locação.
Sobre a desoneração do fiador, o inciso X, do artigo 40, da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina que:
“Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”

Locação de Imóvel Urbano – Condomínio Edilício

Quais despesas extraordinárias de condomínio – o inquilino/locatário não precisa pagar?

Sobre pagamentos de despesas extraordinárias de condomínio, a Lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos), no artigo 22, inciso X, é dever do locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”
Sobre quais são as despesas extraordinárias, o parágrafo único, desse mesmo artigo 22, indica quais são consideradas essas despesas, da seguinte forma:
“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”

Como o locador deve fazer, para exigir a substituição do fiador ou a modalidade de garantia da locação?

Primeiramente, é importante destacar que a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê, no artigo 40 a possibilidade do locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia da locação da seguite forma:
“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Partindo disso, o parágrafo único, desse artigo 40, prevê a forma como o locador poderá notificar o locatário, sob pena de desfazimento da locação, da seguinte forma:
“O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Responsabilidade do Fiador na locação por prazo indeterminado de imóvel urbano

Na locação de imóvel urbano, para finalidade residencial ou comercial, o fiador continua responsável pela garantia da locação, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado?
O fiador continua responsável, pela garantia da locação por prazo indeterminado, se não tiver disposição contratual em contrário, com base no artigo 39, da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, que determina:
“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Prazo para o locador reclamar débito – referente ao aluguel de seu imóvel

Qual o prazo para o locador cobrar débito – referente ao aluguel de seu imóvel?
Para começar é importante explicar que, o prazo para o locador cobrar dívida, relativa ao aluguel de seu imóvel, está relacionado com a perda da possibilidade desse locador reclamar, através do poder judiciário, o recebimento de valor a que tem direito, pela prescrição.
Prescrição é a perda do direito de ação, ou seja, ocorrendo a prescrição, o indivíduo não pode mais reivindicar um direito por meio da ação pertinente pela via judicial ou arbitral. Nesse sentido, o nosso Código Civil, no artigo 189, indica que “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
Assim, o locador tem o prazo de 3 anos, para reclamar o recebimento de débito, referente ao aluguel de seu imóvel, com base no artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.

Aluguel de casa para servir de asilo – Locação de Imóvel Urbano

Quais os motivos que permitem a rescisão do contrato de locação de casa alugada para servir de asilo?


A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 53, determina, com clareza, que:
“Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
I – nas hipóteses do art. 9º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.”
As hipóteses do artigo 9º são:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”

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