Locação de Imóvel Urbano – Formas de Caução

Na locação de um apartamento, para servir de residência, como pode ser feita a caução?

Primeiramente, é importante explicar que a caução é uma das modalidades de garantia da locação, constante no inciso I, artigo 37, da lei 8.245/91.
Nesse sentido, o artigo 37, da lei 8.245/91, determina que:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Assim, o locador pode exigir uma das modalidades indicadas no artigo 37, da lei 8.245/91, sendo nula a inclusão, no contrato de locação, mais de uma das modalidades de garantia.
Sobre a caução, o artigo 38, da lei 8.245/91, determina, expressamente,
“A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.”
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Locação de Imóvel Urbano – pagamento antecipado do aluguel –

Na locação de imóvel urbano, para finalidade comercial ou residencial, o locador só poderá cobrar antecipadamente o aluguel quando:
1) Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades incluídas no art. 37 – lei 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42 – lei 8.245/91).
2) Na locação para temporada, prevista no artigo 48 da lei 8.245/91, da seguinte forma “Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

Parcelamento de dívida – pela falta de pagamento de aluguel de imóvel – Processo de Execução –


É possível o pagamento parcelado de dívida, decorrente de falta de pagamento de aluguel de imóvel, no processo judicial?
Primeiramente, é importante destacar que, o crédito, documentalmente comprovado (contrato de locação), decorrente de aluguel de imóvel, é título executivo extrajudicial, conforme o inciso VIII, do artigo 784, do Código de Processo Civil
O título executivo extrajudicial é documento que demonstra a obrigação de uma pessoa pagar determinado valor em prestações, com qualidades de liquidez, certeza e exigibilidade.
Liquidez tem o sentido de que está claramente definido, sem dúvida ou objeção.
Exigibilidade tem o sentido de que pode ser exigido.
O locador pode pleitear, o recebimento do valor devido pelo locatário (inquilino), através de processo de execução.
Por outro lado, o inquilino/executado, pode parcelar o pagamento do débito de aluguel, com base no artigo 916, do Código de Processo Civil, que possibilita o pagamento parcelado, de qualquer dívida, no processo de execução, da seguinte forma:
“No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.”
Os embargos à execução é o momento processual, no qual, o executado (o inquilino, no caso de execução de dívida de aluguel) pode apresentar sua discordância quanto à execução.

Quais são as obrigações do locatário (inquilino) na locação de um apartamento?

As obrigações do locatário estão contidas no artigo 23 da lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e são:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Deveres do locador de um imóvel – Locação de imóvel urbano

A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, indica, no artigo 22, quais são as obrigações do locador, da seguite forma:
“O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Locação de Imóvel Urbano – Benfeitorias Voluptuárias –

Impossibilidade de reembolso de valor – utilizado pelo inquilino (locatário) para realização de benfeitoria voluptuárias no imóvel –
Primeiramente, é importante explicar que, o Código Civil determina, no artigo 96, parágrafo 1º, que:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 36, determina que:
“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Assim, pela determinação legal, o locador não está obrigado a indenizar o locatário (inquilino) que colocar, no imóvel alugado, qualquer benfeitoria de mero deleite ou recreio de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; podendo, o locatário, retirar a benfeitoria, por ele feita no imóvel, no final da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Possibilidade de Penhora – Bem de Família do Fiador de Contrato de Locação –

Primeiramente, é importante informar que o bem de família é uma parte do patrimônio de pessoas que são casadas ou de entidade familiar, que não pode servir para pagamento de dívida. O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange, também, o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas, conforme indica a súmula 364 do STJ.
A 549 do STJ determina a validade da penhora de bem de família, do fiador de contrato de locação, conforme abaixo copiado:
“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”

Locação de Imóvel Urbano – Divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar –

Como fica a situação relativa à locação residencial – Havendo o divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar?

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 12, que:
“Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”

Locação de Imóvel Urbano – Direito de Preferência do Locatário -aquisição do imóvel locado –

Quando o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado?
Não, a Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 27, determina que:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”