Parcelamento de dívida – pela falta de pagamento de aluguel de imóvel – Processo de Execução –


É possível o pagamento parcelado de dívida, decorrente de falta de pagamento de aluguel de imóvel, no processo judicial?
Primeiramente, é importante destacar que, o crédito, documentalmente comprovado (contrato de locação), decorrente de aluguel de imóvel, é título executivo extrajudicial, conforme o inciso VIII, do artigo 784, do Código de Processo Civil
O título executivo extrajudicial é documento que demonstra a obrigação de uma pessoa pagar determinado valor em prestações, com qualidades de liquidez, certeza e exigibilidade.
Liquidez tem o sentido de que está claramente definido, sem dúvida ou objeção.
Exigibilidade tem o sentido de que pode ser exigido.
O locador pode pleitear, o recebimento do valor devido pelo locatário (inquilino), através de processo de execução.
Por outro lado, o inquilino/executado, pode parcelar o pagamento do débito de aluguel, com base no artigo 916, do Código de Processo Civil, que possibilita o pagamento parcelado, de qualquer dívida, no processo de execução, da seguinte forma:
“No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.”
Os embargos à execução é o momento processual, no qual, o executado (o inquilino, no caso de execução de dívida de aluguel) pode apresentar sua discordância quanto à execução.

Quais são as obrigações do locatário (inquilino) na locação de um apartamento?

As obrigações do locatário estão contidas no artigo 23 da lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e são:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Locação de Imóvel Urbano – Benfeitorias Voluptuárias –

Impossibilidade de reembolso de valor – utilizado pelo inquilino (locatário) para realização de benfeitoria voluptuárias no imóvel –
Primeiramente, é importante explicar que, o Código Civil determina, no artigo 96, parágrafo 1º, que:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
A lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 36, determina que:
“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Assim, pela determinação legal, o locador não está obrigado a indenizar o locatário (inquilino) que colocar, no imóvel alugado, qualquer benfeitoria de mero deleite ou recreio de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; podendo, o locatário, retirar a benfeitoria, por ele feita no imóvel, no final da locação, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Possibilidade de Penhora – Bem de Família do Fiador de Contrato de Locação –

Primeiramente, é importante informar que o bem de família é uma parte do patrimônio de pessoas que são casadas ou de entidade familiar, que não pode servir para pagamento de dívida. O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange, também, o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas, conforme indica a súmula 364 do STJ.
A 549 do STJ determina a validade da penhora de bem de família, do fiador de contrato de locação, conforme abaixo copiado:
“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”

Locação de Imóvel Urbano – Divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar –

Como fica a situação relativa à locação residencial – Havendo o divórcio do casal que locou imóvel, para servir de residência familiar?

A Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 12, que:
“Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”

Locação de Imóvel Urbano – Direito de Preferência do Locatário -aquisição do imóvel locado –

Quando o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado?
Não, a Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 27, determina que:
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Locação de Imóvel Urbano – desoneração do Fiador

Na locação de imóvel urbano, prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode deixar de cumprir a obrigação assumida, após o término do prazo do contrato?

Primeiramente, é importante informar que o fiador garante satisfazer ao locador/proprietário do imóvel, todas as obrigações assumidas e não cumpridas, pelo locatário/inquilino, no contrato de locação.
Sobre a desoneração do fiador, o inciso X, do artigo 40, da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina que:
“Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”

Locação de Imóvel Urbano – Despesas extraordinárias do Condomínio Edilício

Quais despesas extraordinárias de condomínio – o inquilino/locatário não precisa pagar?

Sobre pagamentos de despesas extraordinárias de condomínio, a Lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos), no artigo 22, inciso X, determina que é dever do locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio.” Assim, pelo dispositivo legal, é o locador quem deve pagar todas as despesas extraordinárias do condomínio.
Sobre quais são as despesas extraordinárias, o parágrafo único, desse mesmo artigo 22, indica quais são consideradas essas despesas, da seguinte forma:
“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”

Como o locador deve fazer, para exigir a substituição do fiador, da modalidade de garantia da locação?

Primeiramente, é importante destacar que a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê, no artigo 40 a possibilidade do locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia da locação da seguinte forma:
“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Partindo disso, o parágrafo único, desse artigo 40, prevê a forma como o locador poderá notificar o locatário, sob pena de desfazimento da locação, da seguinte forma:
“O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”