Locação de Imóvel Urbano – desoneração do Fiador

Na locação de imóvel urbano, prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode deixar de cumprir a obrigação assumida, após o término do prazo do contrato?

Primeiramente, é importante informar que o fiador garante satisfazer ao locador/proprietário do imóvel, todas as obrigações assumidas e não cumpridas, pelo locatário/inquilino, no contrato de locação.
Sobre a desoneração do fiador, o inciso X, do artigo 40, da Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina que:
“Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”

Locação de Imóvel Urbano – Despesas extraordinárias do Condomínio Edilício

Quais despesas extraordinárias de condomínio – o inquilino/locatário não precisa pagar?

Sobre pagamentos de despesas extraordinárias de condomínio, a Lei 8.245/91 (que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos), no artigo 22, inciso X, determina que é dever do locador “pagar as despesas extraordinárias de condomínio.” Assim, pelo dispositivo legal, é o locador quem deve pagar todas as despesas extraordinárias do condomínio.
Sobre quais são as despesas extraordinárias, o parágrafo único, desse mesmo artigo 22, indica quais são consideradas essas despesas, da seguinte forma:
“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”

Como o locador deve fazer, para exigir a substituição do fiador, da modalidade de garantia da locação?

Primeiramente, é importante destacar que a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê, no artigo 40 a possibilidade do locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia da locação da seguinte forma:
“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Partindo disso, o parágrafo único, desse artigo 40, prevê a forma como o locador poderá notificar o locatário, sob pena de desfazimento da locação, da seguinte forma:
“O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Responsabilidade do fiador na locação por prazo indeterminado –

Na locação de imóvel urbano, para finalidade residencial ou comercial, o fiador continua responsável pela garantia da locação, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado?

O fiador continua responsável, pela garantia da locação por prazo indeterminado, se não tiver disposição contratual em contrário, com base no artigo 39, da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, que determina:
“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Locação de imóvel urbano – ação para reaver o imóvel – após o término da locação

Terminado o prazo da locação, qual ação o locador/proprietário deve promover, para reaver seu imóvel alugado?
A Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, no artigo 5º, determina com clareza que:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Locação para temporada de imóvel urbano

Na locação de imóvel urbano para temporada, o locador pode receber antecipadamente o valor total do aluguel?

Primeiramente, é importante explicar que a lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, determina no artigo 48:
“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Quanto à forma de pagamento do aluguel, o artigo 49, da lei 8.245/91, determina:
“O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os alugueis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”